![\"(Imagen](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/NMJ7ANKZGZDAHAVEEKVUUSW7XM.jpg?auth=b6b4ba3598f654cbc7bb072f84e1ed0d8f82306d03072867b10df4d3b43b8637&smart=true&width=992&height=556&quality=85\")
<\/picture>El regreso de los cr\u00e9ditos hipotecarios y el encarecimiento sostenido de los alquileres reabrieron el debate en muchas familias sobre la conveniencia de comprar o alquilar una vivienda en la Argentina. La decisi\u00f3n es compleja y depende de m\u00faltiples factores que en la mayor\u00eda de los casos se desconocen por la novedad que representa este tipo de financiamiento.<\/p>\n
En este marco, el Centro de Estudios Econ\u00f3micos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Mart\u00edn (UNSAM) present\u00f3 la calculadora \u00bfComprar o alquilar?, una herramienta de simulaci\u00f3n online gratuita para saber cu\u00e1l es la mejor opci\u00f3n.<\/p>\n
A diferencia de los simuladores bancarios convencionales, que se limitan a analizar la capacidad del usuario para afrontar la cuota, esta plataforma calcula c\u00f3mo cada decisi\u00f3n afecta el patrimonio en el tiempo.<\/p>\n
La l\u00f3gica de la herramienta se estructura sobre tres ejes: <\/p>\n
- \n
- El desembolso inicial: <\/b>anticipo, escrituraci\u00f3n, comisiones y costo de oportunidad del capital. <\/span><\/li>\n
- El flujo mensual de fondos: <\/b>cuota UVA con seguros e impuestos versus alquiler ajustado por \u00edndices m\u00e1s expensas.<\/span><\/li>\n
- La posici\u00f3n patrimonial final:<\/b> es decir, cu\u00e1nto vale el inmueble al cabo de los a\u00f1os descontada la deuda remanente, comparado con lo que el inquilino habr\u00eda acumulado si hubiera invertido en lugar de comprar.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
El modelo incorpora adem\u00e1s otras variables novedosas que los interesados no suelen considerar: la plusval\u00eda esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evoluci\u00f3n salarial, la inflaci\u00f3n y el costo de oportunidad del capital, es decir, el rendimiento que el usuario resigna al inmovilizar sus ahorros en un inmueble en lugar de destinarlos a otra inversi\u00f3n. <\/p>\n
![\"(Imagen](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/WMSRGDFSGVH55NEWZTJWYDOKCA.jpg?auth=6161f50cd48a0d84d0213af8065ccd409f8db3ccc6ee40809950bd1129827214&smart=true&width=350&height=196&quality=85\")
<\/picture>El lanzamiento de la herramienta se vincula con el resurgimiento del cr\u00e9dito hipotecario UVA y, en consecuencia, la necesidad de mayor informaci\u00f3n para el an\u00e1lisis, en un contexto econ\u00f3mico a\u00fan complejo para muchas familias<\/p>\n (Imagen Ilustrativa Infobae)<\/figcaption><\/div>\n
En ese sentido, la calculadora analiza no solo la capacidad de pago, sino tambi\u00e9n c\u00f3mo factores como la revalorizaci\u00f3n del suelo, las mejoras en infraestructura y el desarrollo del entorno inciden de manera directa en el patrimonio de quien adquiere una propiedad.<\/p>\n
Asimismo, la UNSAM destac\u00f3: \u201cCorrige sesgos frecuentes que llevan a decisiones patrimoniales equivocadas: la ilusi\u00f3n de la amortizaci\u00f3n negativa en cr\u00e9ditos UVA, la subestimaci\u00f3n de los costos de escrituraci\u00f3n en CABA, o el impacto del inter\u00e9s compuesto en los ajustes de alquiler\u201d. <\/p>\n
Al mismo tiempo, permite evaluar la evoluci\u00f3n de la deuda en escenarios de estr\u00e9s econ\u00f3mico, como por ejemplo si hay una devaluaci\u00f3n de magnitud.<\/p>\n
\u201cEn Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisi\u00f3n cargada de intuici\u00f3n y cultura antes que de n\u00fameros. Con el regreso del cr\u00e9dito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuici\u00f3n ya no alcanza. Pero esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es tambi\u00e9n un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral. Es acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensi\u00f3n tambi\u00e9n tiene que entrar en el c\u00e1lculo\u201d, explic\u00f3 Joaqu\u00edn Tom\u00e9<\/b>, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y director del CEEU.<\/p>\n
El lanzamiento de la herramienta se vincula con el resurgimiento del cr\u00e9dito hipotecario UVA y, en consecuencia, la necesidad de mayor informaci\u00f3n para el an\u00e1lisis, en un contexto econ\u00f3mico a\u00fan complejo para muchas familias.<\/p>\n
Desde la UNSAM tambi\u00e9n mencionaron como punto de inflexi\u00f3n la desregulaci\u00f3n del mercado locativo y la libertad contractual absoluta, que dificultan la toma de decisiones basadas en la mera intuici\u00f3n.<\/p>\n
\u201cLa desinflaci\u00f3n progresiva y la estabilizaci\u00f3n cambiaria, por su parte, otorgan previsibilidad suficiente para modelizar flujos de caja a mediano plazo\u201d, indic\u00f3 el centro de estudios. <\/p>\n
\u201cEn ese contexto, y frente a un d\u00e9ficit habitacional que sigue siendo estructural en Argentina y en la regi\u00f3n, la multiplicidad de instrumentos de inversi\u00f3n disponibles hace que la decisi\u00f3n de inmovilizar capital en un inmueble requiera innovaci\u00f3n y modelizaci\u00f3n matem\u00e1tica\u201d, a\u00f1adi\u00f3.<\/p>\n
Como primer paso, el usuario debe ingresar datos propios de su situaci\u00f3n:<\/p>\n
- \n
- Valor total del inmueble<\/span><\/li>\n
- Alquiler actual<\/span><\/li>\n
- Condiciones de la hipoteca preaprobada (Tasa Nominal Anual, porcentaje financiado, plazo)<\/span><\/li>\n
- \u00cdndice de ajuste del contrato de alquiler<\/span><\/li>\n
- Expectativas de rentabilidad<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
Adicionalmente, permite modificar par\u00e1metros avanzados como inflaci\u00f3n, plusval\u00eda y tasa de descuento y contempla el agregado de ingresos del grupo familiar para cumplir con requisitos bancarios. <\/p>\n
Tambi\u00e9n admite la introducci\u00f3n de datos zonales, considerando las asimetr\u00edas de precios entre ciudades como CABA, Rosario o C\u00f3rdoba.<\/p>\n
\u201cEl resultado es un an\u00e1lisis de recupero que muestra cu\u00e1ndo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilizaci\u00f3n inicial del capital, junto con una proyecci\u00f3n del patrimonio neto bajo distintos escenarios\u201d, detall\u00f3 el CEEU.<\/p>\n
Infobae<\/b> realiz\u00f3 una simulaci\u00f3n con par\u00e1metros promedio en el caso que se quiera comprar un departamento de USD 100.000, con un tiempo de residencia de 20 a\u00f1os, una TNA de 10% y financiaci\u00f3n del 75% (USD 75.000) a un plazo de 20 a\u00f1os.<\/p>\n
Se considera tambi\u00e9n un alquiler actual por mes de USD 600, un crecimiento del valor de la propiedad por a\u00f1o del 2%, una tasa de descuento (refleja el valor del dinero en el tiempo y se utiliza para comparar flujos de efectivo futuros con su valor presente) del 5%, costo de compra y de venta del 4% y un 1% de seguro, que es el porcentaje del valor de la propiedad que se paga anualmente por el seguro de hogar.<\/p>\n
![\"Tabla](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/7LVNEBJTONCE3H72YALQ3LIHYA.png?auth=ce032307e2bfbf081893f90fe74c4b8eef23faef8dfd270cbccd20dc28b79ee0&smart=true&width=350&height=392&quality=85\")
<\/picture>Costos asociados a alquilar versus comprar una vivienda durante 20 a\u00f1os, indicando un ahorro de USD 46,952 al comprar<\/figcaption><\/div>\n El resultado es un ahorro de USD 46.952 en 20 a\u00f1os al comprar una vivienda, en lugar de alquilarla. <\/p>\n
Por supuesto, el acceso al cr\u00e9dito hipotecario sigue siendo limitado debido a los altos ingresos m\u00ednimos exigidos, la obligatoriedad de contar con empleo formal, las tasas de inter\u00e9s elevadas y la necesidad de disponer de un ahorro previo, ya que los bancos no financian el valor total de la propiedad.<\/p>\n<\/div>\n
- Alquiler actual<\/span><\/li>\n
- El flujo mensual de fondos: <\/b>cuota UVA con seguros e impuestos versus alquiler ajustado por \u00edndices m\u00e1s expensas.<\/span><\/li>\n
![\"(Imagen](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/WMSRGDFSGVH55NEWZTJWYDOKCA.jpg?auth=6161f50cd48a0d84d0213af8065ccd409f8db3ccc6ee40809950bd1129827214&smart=true&width=992&height=556&quality=85\")
<\/picture>![\"Tabla](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/7LVNEBJTONCE3H72YALQ3LIHYA.png?auth=ce032307e2bfbf081893f90fe74c4b8eef23faef8dfd270cbccd20dc28b79ee0&smart=true&width=992&height=1111&quality=85\")
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