![\"Las](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/DIFRPJEDPVHEBFMC7JQZOQUSEY.png?auth=a6a84b3b636ebeff6975a881b91e3084e2aada42ade870656741a2a9a5e1cdbf&smart=true&width=992&height=558&quality=85\")
<\/picture>En un mercado inmobiliario distinto, con operaciones que se recuperan a niveles de 2017 (entre CABA y provincia de Buenos Aires se vendieron 28.000 viviendas en diciembre \u00faltimo, de las cuales un 15% fueron con el apalancamiento crediticio<\/b>) y con el cr\u00e9dito hipotecario<\/b> como una opci\u00f3n viable, no faltan propietarios que buscan vender y en algunos casos deben hacerlo aun cuando sus inmuebles est\u00e1n gravados con hipotecas<\/b>.<\/p>\n
\u00bfEs posible vender una propiedad en estas condiciones? <\/b>\u00bfQu\u00e9 aspectos legales deben considerarse en el proceso?<\/p>\n
Esta operaci\u00f3n es legalmente posible, pero presenta desaf\u00edos y detalles espec\u00edficos que las partes involucradas deben atender de manera meticulosa para garantizar una transacci\u00f3n segura y regulada, que se detallan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n
De acuerdo con lo informado desde el sector, vender una propiedad sujeta a una hipoteca<\/b> necesita la conformidad del acreedor hipotecario, como podr\u00eda ser un banco u otra entidad financiera<\/b>. Este paso es crucial para evitar problemas como la responsabilidad residual del vendedor.<\/p>\n
Pablo Pirovano<\/b>, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, explic\u00f3 a Infobae<\/b> que \u201cel propietario deber\u00e1 contar con la conformidad del acreedor hipotecario para dejar de ser deudor del cr\u00e9dito tomado con esa garant\u00eda\u201d.<\/p>\n
Sin embargo, a\u00f1adi\u00f3 que existe un escenario alternativo: vender la propiedad sin esta conformidad, pero el vendedor seguir\u00e1 respondiendo por el cr\u00e9dito en caso de problemas.<\/p>\n
En este proceso, entra en juego tambi\u00e9n el an\u00e1lisis de solvencia del comprador, una evaluaci\u00f3n que el acreedor debe realizar si planea autorizar la transferencia del cr\u00e9dito hipotecario al nuevo propietario, como se\u00f1al\u00f3 Bibiana Varela Guijarro<\/b>, abogada y corredora inmobiliaria: \u201cEl acreedor verifica la capacidad econ\u00f3mica del comprador antes de permitir la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito\u201d.<\/p>\n
El acreedor <\/b>debe evaluar la capacidad de pago del nuevo deudor, exigi\u00e9ndole el cumplimiento de los mismos requisitos que debi\u00f3 acreditar el comprador original para acceder al cr\u00e9dito\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n \u201cUn comprador que obtuvo un cr\u00e9dito hipotecario puede necesitar vender su propiedad por cambios en su situaci\u00f3n econ\u00f3mica, dificultades para afrontar las cuotas o la necesidad de mudarse por razones laborales o personales. En otros casos, busca vender para cancelar la deuda y acceder a una nueva financiaci\u00f3n<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n Enrique Abatti (h.)<\/b>, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, se\u00f1al\u00f3 que, \u201centre los aspectos que se analizan, se ponderan los ingresos del comprador \u2014y, en algunos casos, los del grupo familiar\u2014, su edad, antecedentes crediticios, informes del Banco Central y de consultoras <\/b>de evaluaci\u00f3n de riesgos\u201d.<\/p>\n As\u00ed como eventuales antecedentes penales. \u201cLos requisitos var\u00edan seg\u00fan la entidad financiera, banco o prestamista particular que otorg\u00f3 el cr\u00e9dito\u201d, aclar\u00f3 Abatti (h.).<\/p>\n Un aspecto vital al realizar este tipo de operaciones es la revisi\u00f3n de las condiciones establecidas en la escritura hipotecaria. Muchas veces, estas incluyen cl\u00e1usulas que proh\u00edben la venta sin autorizaci\u00f3n del acreedor.<\/p>\n En caso de incumplimiento, el banco estar\u00eda en su derecho de iniciar procedimientos legales contra el vendedor. De hecho, Pirovano advirti\u00f3 que \u201cel acreedor podr\u00eda denunciar el incumplimiento del deudor si existen cl\u00e1usulas que proh\u00edben la enajenaci\u00f3n<\/b>\u201d.<\/p>\n En estas situaciones, asesorarse con un abogado especializado resulta indispensable, no solo para darle seguimiento a las condiciones del contrato, sino tambi\u00e9n para verificar el estado actual de la hipoteca.<\/p>\n \u201cEs importante tramitar informes de dominio e inhibiciones del vendedor para garantizar que la hipoteca est\u00e9 al d\u00eda y no se encuentre en ejecuci\u00f3n judicial\u201d<\/b>, destac\u00f3 Pirovano.<\/p>\n Otro modelo de resoluci\u00f3n com\u00fan en estos casos es la cancelaci\u00f3n simult\u00e1nea de la hipoteca al momento de la venta del inmueble<\/b>.<\/p>\n Varela Guijarro indic\u00f3 que \u201cestas operaciones requieren la intervenci\u00f3n tanto de los escribanos de las partes como del acreedor hipotecario\u201d.<\/p>\n En esta din\u00e1mica, el proceso generalmente sigue esta l\u00f3gica: el dinero de la transacci\u00f3n se destina primero a liquidar la deuda hipotecaria y los gastos asociados; lo que quede ser\u00e1 el saldo que reciba el vendedor<\/b>. Esto puede incluir incluso penalidades por pago anticipado, seg\u00fan los t\u00e9rminos del contrato.<\/p>\n Una opci\u00f3n alternativa podr\u00eda involucrar al comprador solicitando un nuevo cr\u00e9dito hipotecario para financiar la adquisici\u00f3n del inmueble. En esos casos, el rol del escribano toma a\u00fan m\u00e1s relevancia, ya que ser\u00e1 el responsable de gestionar tanto la escritura traslativa del dominio como la instrumentaci\u00f3n de la hipoteca en la misma operaci\u00f3n.<\/p>\n Tanto vendedores como compradores recurrentemente tienen dudas espec\u00edficas en este tipo de transacciones.<\/p>\n Abatti (h.) destac\u00f3 que una de las preguntas m\u00e1s habituales es si \u201cel comprador puede asumir la hipoteca existente y sustituir al vendedor como deudor hipotecario<\/b>\u201d.<\/p>\n Esta situaci\u00f3n depende enteramente de la autorizaci\u00f3n del acreedor hipotecario, quien evaluar\u00e1 si la operaci\u00f3n cumple con sus criterios de solvencia financiera.<\/p>\n Por otro lado, los compradores deben asegurarse de que la informaci\u00f3n suministrada sobre la deuda est\u00e9 actualizada, contemplando no solo el capital, sino tambi\u00e9n los intereses acumulados, honorarios legales y cualquier gasto judicial derivado.<\/p>\n Es fundamental que estos datos sean verificados legalmente <\/b>para evitar sorpresas en el futuro.<\/p>\n Operaciones de compra venta de inmuebles hipotecados suelen requerir m\u00e1s tiempo<\/b> y atenci\u00f3n a los detalles t\u00e9cnicos y legales que una transacci\u00f3n convencional.<\/p>\n \u201cEstas operatorias demandan mayor coordinaci\u00f3n, debido a las condiciones contractuales que deben cumplirse simult\u00e1neamente\u201d, concluy\u00f3 Varela Guijarro.<\/p>\n<\/div>\n![\"Un](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/GISMZYLVEJAMXHOWUPFTKTAOE4.jpg?auth=8acbc1267681047f1902208a97b2032c420b35c6b32520bc99722d2817bd0587&smart=true&width=992&height=558&quality=85\")
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