{"id":30969,"date":"2025-01-05T18:45:02","date_gmt":"2025-01-05T21:45:02","guid":{"rendered":"https:\/\/maxradio923.com.ar\/index.php\/2025\/01\/05\/el-impacto-del-nuevo-codigo-urbanistico-porteno-como-seran-los-nuevos-edificios-y-viviendas-en-los-proximos-anos\/"},"modified":"2025-01-05T18:45:02","modified_gmt":"2025-01-05T21:45:02","slug":"el-impacto-del-nuevo-codigo-urbanistico-porteno-como-seran-los-nuevos-edificios-y-viviendas-en-los-proximos-anos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maxradio923.com.ar\/index.php\/2025\/01\/05\/el-impacto-del-nuevo-codigo-urbanistico-porteno-como-seran-los-nuevos-edificios-y-viviendas-en-los-proximos-anos\/","title":{"rendered":"El impacto del nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico porte\u00f1o: c\u00f3mo ser\u00e1n los nuevos edificios y viviendas en los pr\u00f3ximos a\u00f1os"},"content":{"rendered":"

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Los cambios en el enfoque de desarrollo urbano generan interrogantes sobre el futuro de nuevas construcciones y la est\u00e9tica barrial (Imagen Ilustrativa Infobae)<\/figcaption><\/div>\n

La ciudad de Buenos Aires enfrenta un momento de cambio crucial en su desarrollo inmobiliario tras la reciente entrada en vigor del nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico (CUR) que ya fue publicado en el Bolet\u00edn Oficial. Este conjunto de regulaciones redefine los l\u00edmites de construcci\u00f3n, reorganiza la edificabilidad y prioriza el crecimiento en avenidas principales.<\/p>\n

\u201cEl nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico busca reforzar la identidad barrial\u201d, afirm\u00f3 el jefe de gobierno porte\u00f1o, Jorge Macri<\/b>, quien destac\u00f3 que la normativa priorizar\u00e1 los grandes desarrollos en avenidas y fomentar\u00e1 el desarrollo del sur con incentivos para inversores. <\/p>\n

Las nuevas normas buscan promover un desarrollo m\u00e1s ordenado, aunque tambi\u00e9n generaron debates sobre sus posibles efectos en la oferta habitacional y la din\u00e1mica del mercado inmobiliario. El CUR establece un enfoque m\u00e1s restrictivo para las zonas residenciales internas, limitan la posibilidad de nuevas construcciones en calles menores y concentran la actividad en los grandes corredores urbanos.<\/p>\n

Estas medidas fueron justificadas por el gobierno porte\u00f1o como una estrategia para preservar la identidad barrial y evitar la saturaci\u00f3n en zonas residenciales de baja densidad. Sin embargo, los expertos coinciden en que estas restricciones podr\u00edan tener un impacto significativo en la disponibilidad de terrenos y el costo de las propiedades en la ciudad.<\/p>\n

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Vecinos de distintas agrupaciones comunales de Villa del Parque, Villa Santa Rita, Saavedra y Palermo, entre otras, consideran que el nuevo CUR no favorece el entorno urbano<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n

En paralelo, el CUR plantea una reorganizaci\u00f3n del mercado inmobiliario que tambi\u00e9n afecta a los peque\u00f1os desarrolladores y que deber\u00e1 revisarse nuevamente en cuatro a\u00f1os.<\/p>\n

Hist\u00f3ricamente, las construcciones de menor escala en calles internas ofrec\u00edan oportunidades para emprendimientos de bajo costo, pero estas restricciones podr\u00edan generar una concentraci\u00f3n en manos de grandes jugadores, y dejar\u00edan fuera a los m\u00e1s peque\u00f1os. Adem\u00e1s, con la disminuci\u00f3n de terrenos viables, se espera que los valores del suelo en las avenidas se incrementen significativamente, afectando tambi\u00e9n a los compradores finales.<\/p>\n

El CUR tambi\u00e9n introduce herramientas innovadoras como la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que habilita la transferencia de derechos de edificaci\u00f3n entre distintas zonas de la ciudad. Este mecanismo permite a los desarrolladores sumar pisos en proyectos localizados en avenidas del norte de la ciudad, siempre y cuando inviertan en la refacci\u00f3n de edificios patrimoniales o en proyectos ubicados en la zona sur.<\/p>\n

Aunque esta medida busca fomentar la descentralizaci\u00f3n y el equilibrio entre distintas \u00e1reas urbanas, tambi\u00e9n plantea interrogantes sobre la concentraci\u00f3n de la actividad constructiva y su impacto en los precios del suelo.<\/p>\n

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Un aspecto destacado del nuevo esquema es el establecimiento de l\u00edmites m\u00e1s estrictos<\/figcaption><\/div>\n

El concepto de la CCA tambi\u00e9n genera tensi\u00f3n en el sector por las dificultades que podr\u00eda acarrear en la implementaci\u00f3n. Los desarrolladores deben equilibrar la rentabilidad de sus proyectos con los costos asociados a las inversiones requeridas en el sur o en edificios patrimoniales.<\/p>\n

Santiago Levrio<\/b>, director institucional de Alianza Urbana, destac\u00f3 que \u201cla norma busca agrupar la edificabilidad en zonas de alta circulaci\u00f3n y evitar proyectos en \u00e1reas residenciales menos densas. Sin embargo, la cantidad de terrenos viables para nuevas obras disminuye 30%, y en zonas con alta demanda, la reducci\u00f3n alcanza el 50%\u201d. Esto representa un gran desaf\u00edo para desarrolladores que dependen de una oferta amplia de terrenos para planificar sus proyectos.<\/p>\n

Levrio tambi\u00e9n cont\u00f3 que las alturas m\u00e1ximas en ciertas avenidas alcanzar\u00e1n los 23 pisos, mientras que en otras se limitar\u00e1n a 14 pisos. En los barrios m\u00e1s densos, el l\u00edmite quedar\u00e1 en 9 pisos, y en zonas menos densas predominar\u00e1n edificaciones de 4 pisos. En este contexto, aproximadamente el 60% de la ciudad estar\u00e1 restringida a construcciones de baja altura. \u201cPara los edificios m\u00e1s altos, salvo las excepciones que traen las torres sorpresa<\/i> que romper\u00e1n el paisaje de varios barrios, el resto queda igual\u201d, ampli\u00f3.<\/p>\n

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Las alturas m\u00e1ximas en ciertas avenidas alcanzar\u00e1n los 23 pisos, mientras que en otras se limitar\u00e1n a 14 piso (Levrio)<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n

Esta reorganizaci\u00f3n podr\u00eda acentuar la desigualdad entre distintas zonas de la ciudad, con un fuerte impacto en los precios y en el acceso a la vivienda, informaron desde el sector desarrollador y constructor a la vez que siguen en obras m\u00e1s de 50.000 unidades en la ciudad.<\/p>\n

Un cambio controvertido es la eliminaci\u00f3n del retiro obligatorio en edificaciones bajas.<\/p>\n

Seg\u00fan Levrio, \u201cesto genera m\u00e1s sombra en la v\u00eda p\u00fablica y afecta la armon\u00eda con construcciones vecinas. La arquitectura resultante se asemeja a la de ciudades de la ex Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica, alejada de la identidad porte\u00f1a\u201d.<\/p>\n

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Casa \u00c1urea, un proyecto que se edificar\u00e1 en Quintana y Pico, en el barrio de Saavedra, con el dise\u00f1o basado en el flamante CUR porte\u00f1o<\/figcaption><\/div>\n

Gonzalo Bustos<\/b>, director de FOT Libre, explic\u00f3 que las nuevas normativas eliminan los retiros y modifican la profundidad constructiva en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB). Esto encarece el valor del suelo y limita la capacidad de los desarrolladores para llevar adelante proyectos rentables.<\/p>\n

\u201cEn estas zonas como Villa Ort\u00fazar, la actividad constructiva tender\u00e1 a ser muy reducida, concentrar\u00eda los desarrollos en sectores de mayor densidad\u201d, advirti\u00f3 Bustos.<\/p>\n

Los dise\u00f1os arquitect\u00f3nicos tambi\u00e9n se ver\u00e1n afectados por las nuevas alturas permitidas. En avenidas principales, las torres podr\u00e1n alcanzar los 68 metros de altura gracias a la CCA, lo que podr\u00eda modificar significativamente el perfil urbano.<\/p>\n

Kevin Savelski<\/b>, director de Grupo 8.66, agreg\u00f3: \u201cesto permite la construcci\u00f3n de torres de hasta 68 metros -o aproximadamente 22 pisos- en avenidas principales, lo que revive la figura de las llamadas \u2018torres sorpresa\u2019, eliminadas en 2018\u2033. Sin embargo, estas construcciones presentan limitantes muy espec\u00edficas, como estar localizadas en terrenos de al menos 2.500 metros cuadrados.<\/p>\n

Respecto a las alturas permitidas, el CUR introduce una mayor flexibilidad en unidades de sustentabilidad baja, aunque con ciertas restricciones en el uso del suelo. La nueva categorizaci\u00f3n incluye la Unidad de Sustentabilidad Baja 0 (USAB 0), que reemplaza a la antigua USAB 1, que posibilita edificios de hasta 9 metros (planta baja m\u00e1s dos pisos), sin requerimientos de retiro.<\/p>\n

Otro cambio significativo radica en la optimizaci\u00f3n del dise\u00f1o arquitect\u00f3nico. Se reduce, por ejemplo, la superficie m\u00ednima de los patios verticales a 20 metros cuadrados (6 metros cuadrados menos que bajo la normativa anterior). \u201cEn este sentido, se busca \u201cmaximizar el aprovechamiento de las plantas arquitect\u00f3nicas y reducir costos destinados a zonas no habitables,\u201d detall\u00f3 Savelski.<\/p>\n

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Tanto las actuales como las viviendas que vendr\u00e1n tienen gran conexi\u00f3n con el exterior, por el aprendizaje de los tiempos de pandemia, algo que ni el CUR puede evitar<\/figcaption><\/div>\n

Sin embargo, en las calles internas, las limitaciones de altura y la eliminaci\u00f3n de retiros podr\u00edan resultar en edificios m\u00e1s compactos y con menor espacio de esparcimiento.<\/p>\n

Desde el segmento recomiendan enfocar los proyectos en zonas con mayor edificabilidad y considerar el uso de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA).<\/p>\n

\u201cLos grandes desarrolladores podr\u00e1n beneficiarse de las torres habilitadas en avenidas principales, mientras que los peque\u00f1os enfrentar\u00e1n mayores barreras por los costos del suelo\u201d, destac\u00f3 Savelski. En las USAB 1 y 2, donde la edificabilidad es limitada, los desarrolladores deben optimizar los espacios disponibles.<\/p>\n

\u201cLa reducci\u00f3n de la profundidad edificable obliga a dise\u00f1ar edificios compactos, pero la baja rentabilidad en estas zonas podr\u00eda frenar nuevos proyectos\u201d, agreg\u00f3 Savelski.<\/p>\n

En las zonas residenciales de baja densidad, la normativa busca limitar el uso comercial de los basamentos, lo que podr\u00eda dificultar la inclusi\u00f3n de locales de proximidad en nuevos proyectos.<\/p>\n

Claudio Kulzer<\/b>, proyectista y socio de la desarrolladora que construir\u00e1 en el barrio de Saavedra, comparti\u00f3 c\u00f3mo el CUR afecta a su proyecto ubicado en Quintana y Pico.<\/p>\n

\u201cEl edificio aprobado bajo la zonificaci\u00f3n USAM (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media) permite planta baja m\u00e1s cinco pisos altos y dos retiros. Sin embargo, con la nueva normativa, esta zonificaci\u00f3n cambiar\u00eda a USAB 2, que redujo dr\u00e1sticamente la capacidad constructiva\u201d.<\/p>\n

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Render de un departamento de 3 ambientes de un edificio que se comenzar\u00e1 a levantar en 2025 en la zona norte de CABA<\/figcaption><\/div>\n

Kulzer destac\u00f3 que la reducci\u00f3n de la capacidad constructiva limita las inversiones privadas que podr\u00edan mejorar la infraestructura barrial, \u201ccomo veredas, iluminaci\u00f3n y seguridad\u201d.<\/p>\n

Las nuevas normativas intensificar\u00e1n la concentraci\u00f3n en avenidas y zonas de alta densidad. Esto podr\u00eda llevar a un aumento sostenido en los precios de las propiedades y alquileres.<\/p>\n

Levrio coment\u00f3: \u201cLa demanda se concentrar\u00e1 en distritos de 7 pisos o m\u00e1s, dejando fuera a varios emprendedores. Es probable que el valor del suelo aumente significativamente en un mercado activo, o que el sector enfrente una depresi\u00f3n econ\u00f3mica si el mercado se estanca\u201d.<\/p>\n

El futuro de la construcci\u00f3n en CABA depender\u00e1 de c\u00f3mo estas regulaciones se integren en un mercado en constante evoluci\u00f3n. El sector enfrenta un escenario complejo pero lleno de desaf\u00edos.<\/p>\n

Kevin Savelski concluy\u00f3: \u201cLos grandes desarrolladores podr\u00edan capitalizar las herramientas del CUR, mientras que las pyme enfrentar\u00e1n mayores dificultades, lo que podr\u00eda cambiar el panorama del sector\u201d.<\/p>\n<\/div>\n