![\"Inmobiliario,](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/3S4DKJNWIRBGZO5NREH5A4CYUE.jpg?auth=c57d9524c2e055d850990c971aba03acaa82fa8a89a62a5758265093a2abe918&smart=true&width=992&height=558&quality=85\")
<\/picture>Con la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres<\/b> a fin del a\u00f1o pasado, el mercado de alquileres presenta hoy tres modalidades de contrato con distintos \u00edndices de ajuste: el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL), el coeficiente Casa Propia y la modalidad de libertad de contrataci\u00f3n, implementada por el actual gobierno, que permite actualizaciones peri\u00f3dicas basadas en el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) u otros \u00edndices acordados entre las partes.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, se describen las caracter\u00edsticas de cada \u00edndice y cu\u00e1l puede ser la opci\u00f3n m\u00e1s conveniente seg\u00fan el caso, con las recomendaciones pertinentes. Adem\u00e1s, es importante considerar que quienes tienen contratos vigentes este mes debieron actualizar sus acuerdos con un incremento del 227,14% anual.<\/p>\n
No obstante, en los \u00faltimos tres meses los porcentajes de actualizaci\u00f3n anual han empezado a descender, debido a la baja de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n
El ICL<\/b>, regulado por el Banco Central<\/b>, fue el \u00edndice oficial durante la vigencia de la ley desde julio de 2020 hasta diciembre de 2023. Este combina la inflaci\u00f3n (IPC<\/b>) con la variaci\u00f3n salarial (Ripte<\/b>), lo cual genera aumentos anuales fuertes debido a la alta inflaci\u00f3n acumulada.<\/p>\n
Por ejemplo, los contratos firmados en octubre de 2023 experimentaron un aumento del 237,9% en octubre de 2024. Esto implic\u00f3 que un alquiler inicial de $200.000 pas\u00f3 a valer $675.800 hasta septiembre de 2025, seg\u00fan c\u00e1lculos del Instituto de la Vivienda de CABA.<\/p>\n
Para quienes tienen contratos ajustados por ICL, los aumentos pueden tornarse dif\u00edciles de asumir. Mariano Garc\u00eda Malbr\u00e1n<\/b>, presidente de la C\u00e1mara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), recomend\u00f3 a Infobae<\/b> evaluar si se cumpli\u00f3 con el preaviso de rescisi\u00f3n por parte del inquilino<\/b> luego del a\u00f1o de contrato para determinar el impacto de la multa a pagar al propietario por la salida temprana. \u201cEs fundamental proponer al propietario o a la inmobiliaria<\/b> una reuni\u00f3n para negociar un nuevo acuerdo y detallar los motivos econ\u00f3micos que hacen insostenible la continuaci\u00f3n del contrato\u201d, aconsej\u00f3.<\/p>\n En CABA, el alquiler promedio de un departamento de un ambiente es de $440.643 mensuales. Seg\u00fan Zonaprop, un dos ambientes puede alquilarse por $524.907, mientras que un tres ambientes por $707.201 al mes<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n Si el acuerdo no es posible, se deber\u00e1 analizar la rescisi\u00f3n, considerando el pago de nuevas comisiones, gastos contractuales, costos de una nueva mudanza, para compararlos con mantener la ubicaci\u00f3n y el inmueble actualmente alquilado.<\/p>\n En estos casos, rescindir y renegociar bajo la modalidad de libertad de contrataci\u00f3n puede resultar favorable, ya que permite ajustes basados en el IPC, generalmente en plazos trimestrales o cuatrimestrales.<\/p>\n Este \u00edndice se aplic\u00f3 exclusivamente a los contratos firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, pero se hicieron pocos contratos en ese lapso.<\/p>\n Los ajustes son semestrales, y el incremento en noviembre de 2024 es del 68,52%; por ejemplo, un alquiler de $200.000 en noviembre de 2024 aument\u00f3 a $502.869<\/b>, seg\u00fan c\u00e1lculos de calculadoras online.<\/p>\n Garc\u00eda Malbr\u00e1n se\u00f1al\u00f3: \u201cPara quienes priorizan la previsibilidad en los pagos, la libertad de contrataci\u00f3n, con ajustes m\u00e1s frecuentes en funci\u00f3n del IPC, podr\u00eda ser una alternativa m\u00e1s conveniente, permitiendo una moderaci\u00f3n en los aumentos\u201d.<\/p>\n Tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres<\/b>, la libertad de contrataci\u00f3n permite a las partes establecer libremente el \u00edndice y el plazo de ajuste.<\/p>\n La mayor\u00eda opta por ajustes trimestrales basados en el IPC, que se actualiza seg\u00fan la inflaci\u00f3n mensual. Por ejemplo, un alquiler de $400.000 pactado en agosto de 2024 y ajustado en noviembre aument\u00f3 a $448.524<\/b>, aplicando el IPC de septiembre de 2024, lo que representa un incremento del 12% en tres meses.<\/p>\n Comparativamente, en un ajuste semestral bajo el \u00edndice Casa Propia, el aumento ser\u00eda del 24%, y con ICL el incremento llegar\u00eda al 48%, lo que resalta la ventaja de contratar con la nueva modalidad para el inquilino.<\/p>\n Garc\u00eda Malbr\u00e1n explic\u00f3 que \u201cla modalidad de libertad de contrataci\u00f3n<\/b>, con ajustes frecuentes basados en el IPC, se adapta mejor al contexto econ\u00f3mico argentino. Permite a los inquilinos prever sus gastos y evita aumentos anuales excesivos\u201d.<\/p>\n Adem\u00e1s, se\u00f1al\u00f3 que aunque los propietarios pueden percibir menores retornos con esta modalidad<\/b>, encuentran estabilidad al ajustar en plazos menores y en pesos.<\/p>\n \u201cLos inquilinos, conscientes del riesgo de aumentos imprevistos de la inflaci\u00f3n, sienten seguridad en esta modalidad, ya que la rescisi\u00f3n contractual ahora es menos costosa y compleja que bajo el r\u00e9gimen anterior\u201d, a\u00f1adi\u00f3 Garc\u00eda Malbr\u00e1n.<\/p>\n Actualmente, aumenta la rescisi\u00f3n de contratos de inquilinos bajo ajustes por ICL<\/b>. En varios casos, los propietarios comprenden esta necesidad y aceptan renegociaciones, conscientes de que en poco tiempo podr\u00edan enfrentar un nuevo proceso de locaci\u00f3n sin certeza de encontrar inquilinos r\u00e1pidamente.<\/p>\n \u201cEn este contexto, valoran tener un locatario que abona en t\u00e9rmino y mantiene la propiedad en buenas condiciones,\u201d agreg\u00f3 Garc\u00eda Malbr\u00e1n.<\/p>\n Ante la renovaci\u00f3n anual de contratos de alquiler en el nuevo marco legal, los inquilinos deben evaluar las modalidades de ajuste disponibles<\/b>: el ICL y el coeficiente Casa Propia tienen aumentos elevados y menos flexibilidad, mientras que la libertad de contrataci\u00f3n ofrece una alternativa equilibrada, adapt\u00e1ndose mejor a la inflaci\u00f3n del pa\u00eds.<\/p>\n Garc\u00eda Malbr\u00e1n concluy\u00f3: \u201cEs fundamental que los inquilinos analicen sus capacidades financieras y consideren renegociar o rescindir contratos seg\u00fan las condiciones espec\u00edficas de cada \u00edndice, buscando siempre la opci\u00f3n que mejor se alinee con su presupuesto y necesidades a largo plazo\u201d.<\/p>\n<\/div>\n![\"Es](\"https:\/\/www.infobae.com\/resizer\/v2\/FHEPGLNGIFCRXGC5X3LSNM3LPE.jpg?auth=00b37329e970633fec8aaf41f0218a99ade1d556706a22291f0dcc1cdedbccaa&smart=true&width=992&height=558&quality=85\")
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